Архитектор  Николай СЕДЛЕР / Architect  N. SEDLER

Технико-экономический анализ рынка земельных участков для строительства торговых комплексов в Екатеринбурге (продолжение)  

2.     Продукт (услуга)

2.1. Опыт развития розничной торговли в современной России

Активное развитие розничной торговли и сферы обслуживания в современной России (особенно в крупнейших городах) выявило острый дефицит торговых площадей. В Москве на тысячу жителей приходится 39 м² общей площади торговых предприятий (16 м² торговой), что вчетверо меньше, чем в Праге, в 5,5 раз меньше, чем в Варшаве (9). К слову сказать, этот дефицит по строительным нормам существовал и в советские времена, когда торговая сфера была неконкурентной. С тех пор положение только обострилось.

В Екатеринбурге, как и в других крупнейших городах, эта проблема до недавнего времени решалась тремя путями:

1)      Строительство временных мобильных сооружений (палаток, мини-рынков, остановочных комплексов) по всему городу.

2)      Строительство розничных и мелко-оптовых рынков на свободных территориях с удобными подъездами для личного автотранспорта.

3)      Переоборудование первых этажей жилых зданий на центральных и магистральных  улицах, а также зданий с иными функциями в центре города под торговые точки.

Каждое из этих решений, являясь временным, имеет свои недостатки. В первом случае это невысокие удобства для покупателей и продавцов, в том числе проблема с парковками, ограниченность торговых площадей, короткий срок их службы. Во втором случае – почти полное отсутствие сервиса и культуры торговли, что, однако, несколько компенсируется низкими ценами, удаленность от основных маршрутов общественного транспорта. В третьем – острый дефицит парковок для личного автотранспорта (продажа первых этажей под торговлю хоть и была вынужденной мерой, была проведена столь неграмотно, что привела к «пробкам» на центральных и магистральных улицах), ограниченность торговых площадей, их неприспособленность для некоторых торговых технологий, высокий износ реконструируемых зданий, что влечет большие дополнительные затраты на капитальный (текущий) ремонт и эксплуатацию. 

Такая ситуация не устраивала ни продавцов и владельцев торговых площадей, ни покупателей. Продавцы не могут развивать современные технологии торговли, которые могли бы повысить товарооборот, снизить издержки, и тем самым поднять рентабельность. Покупатель вынужден объехать полгорода, прежде чем удовлетворить свои потребности, при этом теряет время, деньги и, что немаловажно, получает отрицательные эмоции.

2.2. Супермаркет, гипермаркет, торговый центр – что есть что?

Общемировые тенденции в современной розничной торговле заключаются в укрупнении торговых площадей и усилении концентрации капитала в торговой сфере (2) . Эти тенденции материализовались в появлении новых типов торговых предприятий. В США это «моллы», в Европе – крупнейшие городские универмаги и загородные гипермаркеты и торговые центры. Крупные торговые центры похожего класса строятся с 1997 года и в Москве. Что же из них что? Российские федеральные строительные нормы, принятые в своем большинстве еще в советские времена, не дают ответы на этот вопрос. Поэтому ориентиром применительно к российской действительности возьмем Московские городские строительные нормы (1):

Универсам (супермаркет) - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом продовольственных товаров и ограниченным ассортиментом непродовольственных товаров повседневного спроса.

Мини - продукты (мини - маркет) - магазин с узким или ограниченным ассортиментом продовольственных товаров при площади торгового зала не более 50 кв.

Гипермаркет - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом продовольственных и непродовольственных товаров преимущественно повседневного спроса (торговой площадью от 5000 кв. м, при использовании до 50% от торговой площади под размещение непродовольственных товаров).

Универмаг - магазин с универсальным ассортиментом непродовольственных товаров и отделом продовольственных товаров

Торговый центр - комплекс функционально и пространственно взаимосвязанных предприятий и учреждений: магазинов разных типов, а также предприятий питания, бытового и других видов обслуживания, размещаемых на одной территории или в едином объеме.

Такой же по смыслу терминологии придерживается и российско-турецкая компания «Рамэнка» (7) - пионер в строительстве крупнейших предприятий торговли в Москве. Примем ее за основу.

Если супермаркет представляет собой новую концепцию торговли, нацеленную на удовлетворение специфических потребностей (раз в неделю наполнить багажник автомобиля продовольственными и хозяйственными товарами повседневного спроса, закупленными по низким ценам), то гипермаркеты и торговые центры призваны удовлетворять намного более широкий спектр потребностей как материального (покупка товаров, решение бытовых проблем), так и нематериального плана (желание развлечься, пофантазировать, развеять чувство одиночества, посмотреть на красивые магазины), поэтому они торгуют как продовольственными, так и непродовольственными товарами и организуют предоставление различного рода услуг. Современные условия городской жизни имеют решающее значение в осуществлении лозунга, провозглашенного торговлей: “купить все в одном и том же месте, выйдя один раз из автомобиля” (one stop shopping).

Гипермаркет (как и его младший «брат» супермаркет) является единым предприятием которое имеет торговую площадь в собственности, либо арендует ее у собственника, и за счет этого реализует технологию «cash and carry» (или, по-русски, самообслуживания). Общепризнанно, что такая технология позволяет увеличить товарооборот и в целом снизить затраты, и следовательно, повысить рентабельность торгового предприятия. Для покупателя она привлекательна тем, что экономит время, и, что немаловажно психологически, устраняет часто лишнее звено между потребителем и товаром (любой товар можно «потрогать», «рассмотреть со всех сторон» и т. д.).

Торговый центр – это комплекс из самостоятельных предприятий торговли (в том числе мини-маркетов, супермаркетов и гипермаркетов) и обслуживания (от предприятий питания до тренажерных, спортивных залов и многозальных кинотеатров). Торговые площади в нем, как правило, принадлежат одному собственнику и сдаются в аренду. Во-первых, это обеспечивает широчайший ассортимент товаров и услуг. Во-вторых, с точки зрения коммерческих рисков, для владельцев торговых центров этот формат розничной торговли также является супервыгодным. Практически все площади в торговом центре сдаются в аренду и все риски, связанные с эффективностью торговых операций, ужесточением налогового законодательства, введения законодательных запретов и ограничений (лицензирование, проверки контролирующих органов и т.д.) несут непосредственно арендаторы. На владельца торгового центра возлагаются обязанности поддержания торгового центра в хорошем техническом состоянии, обеспечения арендаторов необходимым комплексом удобств, оптимального регулирования размера арендной платы и осуществления эффективной рекламно – маркетинговой политики.

Торговые предприятия в зарубежной практике классифицируются в зависимости от радиуса обслуживания покупателей и количества входящих в их состав магазинов на:

малые или местные, рассчитанные на обслуживание до 40 тысяч человек, проживающих в радиусе до 10 минут ходьбы. Они включают 10-20 магазинов с торговой площадью 5-7 тыс. м²;

средние или городские, обслуживающие города или районы с населением 40-100 тысяч человек, проживающих в радиусе 10 минут езды на автомобиле и включающие 30-50 магазинов с торговой площадью 15-30 тыс. м²;

крупные или региональные, рассчитанные на обслуживание более 250 тыс. человек, имеющие более 50 магазинов, расположенных в радиусе 30 минут езды на автомобиле и торговой площадью более 30 тыс. м².

2.3. Современные технологии торговли в России и Екатеринбурге

Для России торговые предприятия также могут быть разделены на 3 аналогичные группы (мелкие, средние, крупные), только площади создаваемых торговых центров, как правило, раза в 1,5 - 2 меньше. Другой характерной особенностью отечественных торговых центров являются размеры входящих в их состав магазинов – они также в большинстве случаев значительно меньше и обычно по площади не превышают 15-30 м².  Еще один показатель – все еще остающиеся низкими по европейским меркам доходы населения. Если во Франции для строительства гипермаркета или торгового центра с точки зрения окупаемости достаточно 30 000 жителей в радиусе 15 минутной доступности, то для Москвы и Московской области этот показатель составляет 1 млн. человек (9).

2.3.1. Универмаги

До сегодняшнего дня такая технология торговли оставалась наименее выгодной. Собственники больших универсальных магазинов, построенных в советские и досоветские времена (ГУМ, ЦУМ в Москве, ЦУМ-Пассаж в Екатеринбурге) вынуждены сдавать в аренду торговые площади под непродовольственные товары и обзаводиться отделами продовольственных товаров и сопутствующего обслуживания, чтобы обеспечить конкурентоспособный ассортимент и необходимый уровень рентабельности. Таким образом они трансформировались в другую категорию – торговые центры.

2.3.2. Супермаркеты

Продовольственные магазины самообслуживания стали возрождаться с середины 1990-х годов. Связано это было с описанными преимуществами такой технологии торговли и определенной ностальгией покупателя по «советским универсамам», олицетворяющей потребность «в стабильности». Самые известные сети в Москве – «Перекресток» и «Седьмой Континент». Если первые арендуют все свои торговые площади, то вторые принципиально пошли по пути приобретения предприятий торговли в собственность. На сегодняшний день обе стратегии развиваются успешно. «Перекресток» вышел на более высокий уровень, открыв в нескольких вновь построенных торговых центрах Москвы свои гипермаркты. «Седьмой Континент» объявил об открытии осенью собственного гипермаркета торговой площадью более 5000 м². Кроме того «Седьмой Континент» участвует в строительстве комплекса «City Star» на площади Курского вокзала и первого гипермаркета площадью 25 000 м² в С.-Петербурге. В Екатеринбурге сети продовольственных супермаркетов и мини-маркетов имеют «Купец» и «Супермаркет Кировский». Они рассчитаны на широкий спектр покупателей со средними и низкими доходами. Супермаркеты «МегаМарт» (торговая марка компании «Юнилэнд) рассчитаны на покупателей, приезжающих сюда раз в неделю на собственном автомобиле. Компания, специализирующаяся на оптовой поставке продуктов питания, кроме двух магазинов - на ул. С. Дерябиной и ул. Фронтовых Бригад, планирует в ближайшем будущем открыть третий свой супермаркет. Кроме Екатеринбурга, сеть «МегаМартов» развивается в С.-Петербурге.

2.3.3. Гипермаркеты и торговые центры

Пионером здесь стала компания «Рамэнка».28 ноября 1997 г. в Москве в Кунцево открылся первый самый крупный в России многофункциональный гипермаркет европейского класса "Рамстор". Начало строительству гипермаркета "Рамстор" было положено 9 апреля 1997 г. Проект осуществлён совместными усилиями турецких компаний "Энка" (Enka), "Мигрос" (Migros) и "Рам Форин Трейд Компани" (Ram Foreign Trade Company), учредивших для его реализации компанию "Рамэнка" (Ramenka). Торговый комплекс расположен в одном из самых престижных районов Москвы - Кунцево, в непосредственной близости от станции метро "Молодёжная", рядом с центральными автомагистралями города. Раскинувшийся на участке общей площадью 28 000 м2, "Рамстор" занимет площадь 20 000 м2. Комплекс включает в себя двухэтажный торговый центр и гипермаркет, где продаётся до 50 000 наименований товаров, а также бесплатную автостоянку на 400 мест. Персонал торгового комплекса составляет 550 человек, 300 из которых работают в гипермаркете. Объёмы инвестиций в строительство многофункционального торгового комплекса "Рамстор" в Кунцево составили $34 млн. USD. Через год, 24 ноября 1998 г., состоялось открытие второго в сети гипермаркета "Рамстор" в Марьиной Роще. На сегодняшний день это самый большой и самый современный торговый комплекс в Москве и в России. "Рамстор" в Марьиной Роще располагается на общей площади 32 500 м2 и состоит из гипермаркета и трёхэтажного торгового центра, в котором находятся 70 магазинов, четыре кинотеатра на 700 мест общей площадью 1 200 м2 и несколько ресторанов на площади 650 м2. Бесплатная охраняемая открытая стоянка на 600 автомобилей располагается перед входом в здание. "Рамстор" в Марьиной Роще предоставляет около 1 000 рабочих мест. У покупателей есть большой выбор - примерно 20 000 наименований в гипермаркете и 30 000 - в торговом центре. Площадь гипермаркета - 7 000 м2, в зале находятся 40 расчётно-кассовых центров и самое современное оборудование для обслуживания тысяч покупателей ежедневно. По словам владельцев компании «Рамэнка», принципиальное отличие московской сети многофункциональных торговых комплексов "Рамстор" заключается в том, что здесь под одной крышей впервые разместились гипермаркет и торговый центр, представляющий собой торговые ряды, включающие самые разнообразные магазины известных торговых марок. Здесь посетителям предлагается до 30 000 различных видов товаров.В торговом центре также размещаются рестораны, кафе быстрого обслуживания, парикмахерская, химчистка, зал игровых автоматов. Эскалаторы, соединяющие этажи торгового центра, обеспечивают свободное передвижение по всей его территории.(7) Всего в Москве открыто 9 торговых комплексов «Рамстор», крупнейший из которых на Каширском шоссе: общая площадь 30 000 м² из них 10 000 м² занимает гипермаркет. Магазин расположен в крупном жилом районе Орехово-Борисово недалеко от метро «Домодедовская», в 2,5 км от МКАД по Каширскому шоссе. По оценкам владельцев ок. 52% покупателей приезжают сюда на личных автомобилях, 48% предпочитают общественный транспорт. Немаловажно, что отсюда отправляются автобусы в крупнейший московский аэровокзал «Ист-Лайн Домодедово». «Ramenka» планирует открыть в ближайшее время два новых "Рамстора" - в декабре в Беляеве, а в следующем году на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе (9).

Генеральной в политике московских властей является линия на закрытие оптово-розничных рынков (или вывод их за пределы Москвы) и строительство на этих площадках современных гипремаркетов и торговых центров, чтобы загнать всех торговцев «под крышу». Осенью прошлого года Москомархитектура и НИиПИ Генплана завершили разработку "Генеральной схемы размещения крупных торговых объектов в Москве до 2020 года". Согласно этому документу, в Москве за 20 лет будет построено 8,2 млн кв. м торговых площадей, в основном гипермаркетов и торговых комплексов (площадью 30-150 тыс. кв. м) на внутреннем кольце МКАД. Предполагаемые инвестиции в эти проекты составят более $2,5 млрд. Аналогичным ходом областных властей стал озвученный в октябре 2000 года проект "Губернаторское кольцо", предусматривающий выделение под гипермаркеты площадью 20-25 тыс. кв. м 21 участка на внешней стороне МКАД. Стоимость программы оценена в $600 млн, половину из которых должна будет внести область, еще половину - ритейлеры, планирующие стать "якорными" арендаторами в будущих торговых комплексах. (9). В реализации проекта уже принимают участие немецкие AVA AG (торговая марка Marktkauf), Metro AG, французская Auchan. В ноябре Metro уже открыла два своих гипермаркета, правда отовариться там смогут пока только юридические лица и частные торговцы (15). 

Первый в Украине гипермаркет «Макси» открылся силами отечественных инвесторов в Харьковском районе Киева недалеко от автодороги Киев – аэровокзал Борисполь 29 декабря 2000 года. Для строительства было использовано незавершенное большепролетное промышленное здание. Для покупателей от метро «Харьковская» ежечасно курсирует бесплатный автобусный маршрут (10).

В других крупнейших городах России экспансия крупных западных операторов розничной торговли, насытивших рынки Центральной и Восточной Европы, и, как видим, уже почти «взявших» Москву, не наблюдается (исключение – С.-Петербург, где люксембургская компания Dorinda Holding объявила о намерении открыть сеть гипермаркетов и супермаркетов под маркой "О'Кей"). То же касается и отечественного бизнеса. Таким образом, в Екатеринбурге, ниша гипермаркетов до сих пор остается вакантной. Среди торговых центров на сегодняшний день два лидера: это современные, не так давно введенные в эксплуатацию торговые центры “Юго-Западный” (общая площадь 20 000 м², торговая 15 000 м²) и “Дирижабль”(соответственно 35 000 м² и 28 000 м² ). Причем последний является вообще одним из крупнейших в России торговым центром. Но и этот рекорд обещают побить. Торгово-развлекательный комплекс "Екатерининский" в районе улиц Щербакова - Павлодарская запланирован инвестором как сооружение общей площадью 52 000 м². Строительство первой очереди гиганта холдинговая компания "Лидер" собирается закончить к Новому году (13). Почти все остальные торговые центры («Сити-Центр», «Успенский», «На Московской горке», «Универбыт» и даже «Пассаж») располагаются в приспособленных для этого непрофильных помещениях, что влечет ряд упомянутых «минусов». Дефицит торговых площадей до си пор велик, поэтому в Екатеринбурге в настоящий момент строится или проектируется около 5-8 торговых центров (2). Это два торговых центра, принадлежащих «Таганскому Ряду» - «Корус» на ул. Техническая и «АВЗ» на ул. Минометчиков – Техническая  (общая площадь 16 000 м², торговая 4 000 м² с перспективой до 11 000 м²), торговый центр на ул. Шефская, 3Г (соответственно 23 000 м² и13 000 м²), «Птичий рынок» на ул. Халтурина (общая площадь 25 000 м²).

Еще один перспективный тип торговых предприятий – привокзальные торговые комплексы, рассчитанные, в основном, на обслуживание пассажиров. Еще в советское время на Комсомольской площади Москвы был выстроен крупнейший тогда универмаг с супермаркетом «Московский» (сейчас в нем располагается один из «Рамсторов»). Осенью 2001 года должен был вступить в эксплуатацию крупнейший в Москве торгово-развлекательный центр «City Star» на площади, также, к слову, крупнейшего, Курского вокзала. Площадь участка 2,4 га, общая площадь комплекса 103 500 м². Центр включает в себя площади для 4-6 крупных арендаторов (гипермаркет и супермаркеты), для 85 магазинов, 7-зальный мультиплекс, боулинг, рестораны, фуд-корт, спортивный клуб, подземную трехъярусную автопарковку. Общая стоимость проекта 140 млн. долларов США (14). Если эксперимент будет признан удачным, в мэрии запустят аналогичные проекты на площади Белорусского вокзала, у Павелецкого вокзала и на Комсомольской площади.  Упомянутые «Рамстор» на Каширском шоссе и киевский «Макси» частично также рассчитаны на покупателей-авиапассажиров. В Екатеринбурге на сегодня проектируется торговый центр у Южного aвтовокзала (на месте Чкаловского рынка).

Сводные технико-экономические показатели по торговым комплексам

*  По усредненным данным по планировочным зонам Москвы в пересчете с годовой ставки в долларах США, $=29,7 руб. (5)

?  нет данных; данные по Екатеринбургу (2)

2.3.4. Специализированные торговые комплексы

Пока реализованных примеров крупных специализированных торговых комплексов в России – единицы.  22 марта 2000 года шведский концерн «ИКЕА» открыл в подмосковных Химках первый в России магазин мебели и интерьера. В планах «ИКЕА» создание еще четырех торговых центров в Москве и двух - в Санкт-Петербурге. Участок под второй московский проект уже арендован на юго-западе столицы. Рядом с магазинами концерн обещает построить большие коммерческие центры, где будут продаваться продукты, одежда, спортивные товары и многое другое (8). На месте авторынка «Автогарант», разместившегося в Люберецком районе МО на территории 12 га, примыкающей к федеральной автодороге «Урал» Москва-Челябинск, его владельцы обещают построить крупнейший центр, специализирующийся на торговле и сервисном обслуживании автомобилей. Проект является частью областной правительственной программы «Губернское кольцо». По словам владельцев авторынка, территория торгового комплекса будет разделяться на несколько основных функциональных зон: торгово-выставочная зона, зона придорожного сервиса, производственно-складская зона, зона оптово-розничной торговли, складская зона, жилая зона, стоянка для большегрузных автомобилей, развлекательно-оздоровительный центр (12). В Екатеринбурге есть несколько торговых предприятий, специализирующихся на товарах для строительства и ремонта («Лаверна» на Сибирском тракте, «СКМ - СуперСтрой»), однако, размер их площадей, а следовательно, и емкость ассортимента, не позволяют причислить их к крупным торговым комплексам. Возможно, эту нишу займет строящийся торговый комплекс «Сибирский трактъ» на выезде автодороги «Екатеринбург – Тюмень – Курган», однако, владельцами комплекса до сих пор внятных заявлений по этому поводу сделано не было.

2.4. Типологии объектов и технологии строительства

Исходя из отечественного опыта для строительства гипермаркета и (или) торгового центра нужна площадка 3 – 5 га (площадь может быть уменьшена в условиях реконструкции в центральной части города при строительстве многоэтажного паркинга, в загородных условиях – увеличена до 15 га). Площадь застройки торгового комплекса при этом составляет 1 – 4,5 га. Общая площадь 8 000 – 100 000 м², торговая площадь 5 000 – 28 000 м² Размер стоянки (парковки) определяется из количества 5 – 7 машино-мест на 100 м² торговой площади (СНиП 2.07.01-89* Градостроительство…) и составляет итого 250 – 3 500 машино-мест, площадь наземной стоянки 0,6 – 9 га. Верхний порог указанных показателей может быть выше и ограничен только потребностями рынка.

В объемно-планировочных решениях выделим четыре основных типа. При строительстве торгового комплекса «в чистом виде» на достаточном по размеру земельном участке наиболее рациональное решение – одноэтажное большепролетное здание из металлоконструкций с одной антресолью, автостоянка для посетителей - открытая. Первый  тип обладает следующими преимуществами:

1)      Универсальность и гибкость. Большой пролет конструкций делает здание максимально универсальным, его площади можно использовать практически под  любые торговые (от арендной структуры до магазина самообслуживания) и сопутствующие технологии. Это позволяет в любой момент оптимизировать структуру площадей торгового комплекса, а, следовательно, минимизировать инвестиционные риски. 

2)      Экономичность. Одноэтажное здание – наиболее дешевый вариант за счет экономии на конструктивных материалах, вертикальных коммуникациях (эскалаторы и грузовые подъемники), средствах пожарной защиты и размещения автостоянки на открытой площадке. Одноуровневая антресоль не считается формально вторым этажом, но обеспечивает необходимую для покупателей компактность и некоторую экономию площади застройки, отапливаемого объема и горизонтальных коммуникаций. Экономичность строительных решений определяет в конечном счете сроки окупаемости и процент доходности торгового предприятия.

3)      Короткие сроки строительства достигаются за счет использования большепролетных металлоконструкций и отсутствия необходимости «копаться в земле». Сроки освоения инвестиций являются одним их решающих факторов для привлечения инвесторов и арендаторов, и часто определяют позицию властей.

Если строительство ведется на затесненном участке и (или) в условиях реконструкции в центральной части города, применяют второй тип  - многоэтажное здание из железобетонных несущих конструкций с многоуровневым (подземным или надземным) паркингом. Само здание торгового комплекса также может быть частично или полностью подземным, однако такие исключительные решения нельзя признать экономичными, инвесторы и власти в этих случаях руководствовались соображениями престижа.  Использование железобетона (как правило, монолитного), продиктовано в данном случае противопожарными нормами, и желанием получить выразительное архитектурное решение. Но обратной своей стороной имеет удорожание и увеличение сроков строительно-монтажных работ. В большинстве случаев железобетон можно заменить на металл с последующей  огнезащитой бетонированием при условии того, что здание является одноэтажным с несколькими антресолями. Такие решения применены в московских «Рамсторах», они сочетают компактность второго и преимущества первого типа.

Последние тенденции состоят в том, что в состав крупнейших торговых комплексов включают кроме непосредственно магазинов предприятия бытового обслуживания, общественного питания, спорта и отдыха (тренажерные, спортивные залы, сауны), индустрии развлечений (многозальные кинотеатры, дискотеки, клубы и т. д.).  («City Star» в Москве, «Екатерининский» в Екатеринбурге.) Такие объекты можно классифицировать как  многофункциональные торгово-развлекательные, или торгово-досуговые комплексы. Типология торгово-развлекательных комплексов сложнее, т. к. они включают несколько типологически разнохарактерных объектов и менее всего поддаются универсализации. Поэтому с началом строительства таких объектов появляется третий тип – сложносоставное здание-комплекс. Но и в этом случае наиболее рациональными следует считать решения, сочетающие функциональность и объемно-пространственную выразительность третьего типа с преимуществами первого типа.

В исключительных случаях бывает выгодным использовать незавершенный строительством объект (как правило, это промздание, как в случае с киевским «Макси»). При этом инвестор соглашается с известными объемно-планировочными ограничениями взамен на выгодное географическое положение комплекса и экономию на стоимости строительства. Назовем этот четвертый тип - реконструкция незавершенного строительства.

2.5. Будущий потенциал

По мере ввода в эксплуатацию новых торговых площадей и постепенного насыщения рынка, следует ожидать усиления конкуренции на рынке, вследствие чего арендные ставки пойдут вниз, либо будут оставаться неизменными и расти, отставая, однако от уровня инфляции. В наиболее выигрышном положении в такой ситуации окажутся владельцы торговых комплексов, которые грамотно поведут свою маркетинговую политику, решающую роль в которой играет этап проектирования и строительства (выгодный выбор площадки, комплексно учитывающий потенциал района, определение типологии объекта и технологии строительства, состава площадей, торговых и сопутствующих технологий и т. д.). Наиболее грамотном маркетинговое планирование позволяет нивелировать вероятные угрозы и использовать «неожиданные» возможности в будущем.