Домостроительные комбинаты не прошли по конкурсу
"Коммерсантъ", №73, 25
апреля 2003 г.
В марте этого года мэрия Москвы начала продавать на конкурсной основе права на застройку земельных участков жилыми домами. Первые же продажи показали, что домостроительные комбинаты (ДСК) не в силах конкурировать с риэлтерскими и девелоперскими компаниями, предлагающими более крупные суммы. Будучи вытеснены с рынка коммерческого строительства, ДСК займутся выполнением подрядных работ по муниципальному заказу, но этот бизнес будет балансировать на грани рентабельности.
Денежная реформа
Участки под коммерческое строительство жилья до весны прошлого года Москве предоставлялись на основе долевого инвестирования. Застройщики в качестве платы передавали в муниципальную собственность от 30 до 50% квартир. Компании сами подыскивали себе участки, выходили с предложениями по их освоению в префектуры округов, префектуры согласовывали план застройки земельного участка с Комплексом архитектуры строительства, развития и реконструкции города (КАСРР), возглавляемого первым заместителем мэра Владимиром Ресиным. После этого выходило постановление или распоряжение правительства Москвы с условиями заключения инвестконтракта.
В 2001 году за распределение участков стали отвечать глава департамента экономической политики и развития Юрий Росляк, курировавший подбор участков, и вице-мэр Валерий Шанцев, руководивший конкурсной комиссией, которая отбирала из предложений строителей лучшие. А в 2002 году мэрия объявила о реформе порядка предоставления участков, Права на коммерческую застройку было решено продавать, причем только на конкурсах. Инициатива реформы исходила от Валерия Шанцева.
Пилотный конкурс прошел в мае 2002 года, после него было принято постановление
правительства Москвы № 494, предусматривающее полный перевод распределения участков на конкурсную основу с января 2003 года. Однако следующую распродажу удалось провести только 6 марта этого года - "Москомархитектуры" не успел подготовить исходно-разрешительную документацию по застройке.
Смена фаворитов
Около 70% всего жилья в Москве возводят по долевой схеме предприятия, входящие в Московский строительный союз (МСС)- ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МФС-6 (с аффилированной компанией СУ-83), СУ-155, МСМ-5 и холдинг "Главмосстрой". Выйти на конкурс решились "Главмосстрой", МФС-6 и МСМ-5 (остальные строители конкурсы просто проигнорировали). На первых трех конкурсах эти компании не выиграли ни одного участка, на четвертом "Главмосстрой" и МСМ-5 смогли получить три лота, то есть их доля составила немногим более 10% от всех выставленных на конкурсы участков (24 лота). Остальные участки получили девелоперские компании, ранее считавшиеся вторым эшелоном стройкомплекса, и риэлтеры. Предложения победителей превышали заявки крупных стройкомпаний на миллионы долларов. Так, за участок на Федеративном проспекте, за который "Главмосстрой" предложил $1,76 млн при стартовой цене $1,7 млн, компания "Мастерок" выложила $2,65 млн.
Причина отставания нынешних лидеров от своих конкурентов заключается в недостаточном объеме собственных инвестиционных средств. Ранее этой проблемы не существовало. Долевая схема позволяла ДСК расплачиваться с городом после завершения строительства" и не используя в сделке деньги. На конкурсах приходится платить авансом: 20% - в течение десяти дней после завершения конкурса, остальные - пятью ежеквартальными платежами. Кроме того, в отличие от девелоперов и риэлтеров, строящих дорогие монолитные дома, ДСК ориентированы на возведение дешевого панельного жилья.
Себестоимость строительства панельных домов составляет около $400 за 1 кв. м, с учетом той суммы, которую приходится платить за право застройки участков, эта цифра фактически удваивается. Так как средняя цена реализации панельного жилья составляет около $800 за 1 кв. м, ДСК в лучшем случае останутся без прибыли, А если добавить сюда расходы на реновацию производства, рентабельность становится отрицательной.
Муниципальный заказ
Впрочем, даже в случае вытеснения с коммерческого рынка жилищного строительства ДСК имеют возможность загрузить свои производственные мощности, выполняя работы по строительству муниципального жилья. В соответствии с планами городских властей в этом году планируется построить около 1,9 млн кв. м муниципального жилья (1,3 млн - по программе сноса ветхого и пятиэтажного фонда, 400 тыс.- для очередников и 200 тыс.- по программе строительства жилья для молодых семей). Однако эти объемы не позволят ДСК обеспечить полную загрузку своих мощностей. По данным КАСРР, они рассчитаны не менее чем на 2,5 млн. То есть недозагрузка составляет, по крайней мере, 600 тыс. кв. м. ДСК придется конкурировать за муниципальный заказ, причем на конкурсах совершенно иного типа.
Конкурсы на получение подрядов на муниципальное строительство проходят по следующей схеме. Мосгорэкспертиза, возглавляемая Анатолием Ворониным, устанавливает максимальную себестоимость жилищного строительства (сейчас - $436 за 1 кв. м). Участники конкурса должны предложить цену ниже этой цифры. В условиях недозагрузки мощностей это может привести к тому, что строители начнут
предлагать цены ниже себестоимости строительства ($370-400 за 1 кв.м).
Учитывая эти факторы, банкротство ДСК - вопрос нескольких ближайших лет. Первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский считает эту перспективу вполне реальной, но добавляет, что городу это никакой выводы не принесет. Юрий Росляк в свою очередь заявил "Ъ", что перспективы выживания ДСК в современных экономических условиях являются их личной проблемой. Крах домостроительных комбинатов Москвы может произойти и еще по одной причине. По словам заместителя руководителя конкурсной комиссии правительства Москвы по продаже прав на застройку земельных участков Виталия Крючкова, уже в этом году планируется около 25% муниципального заказа обеспечить за счет монолитного жилья, а в дальнейшем увеличивать его долю на 25% в год и к 2007 году полностью отказаться от панельного строительства. Не все ДСК располагают подразделениями по монолитному строительству. Даже если они проведут реорганизацию производства, им придется строить дома с себестоимостью выше $465 за 1 кв. м. (интервью с господами Крючковым, Росляком и Паньковским см. на этой странице)
Ликвидация реформы
Господин Крючков считает переход на схему распределения земельных участков на денежных конкурсах крайне выгодной для города. Город действительно может построить за вырученные на конкурсах деньги больше муниципального жилья и быстрее, чем при долевом строительстве. Контраргумент, что рост платы за земельные участки приведет к росту цен на новостройки, в конечном итоге несостоятелен - цены все-таки определяет соотношение спроса и предложения. Перспектива банкротства индустрии панельного домостроения чиновников не волнует. Его, считают они, сможет заменить монолитное строительство. Конечно, оно дороже, и дома возводятся в два раза дольше. Но монолит предусматривает более экономное
использование внутренних площадей, и срок эксплуатации этих домов в два-три раза больше, чем у панели.
Но, несмотря на все это, руководители ДСК абсолютно спокойны. Отсутствие суеты по поводу участия в текущих денежных конкурсах можно объяснить большим резервом стройплощадок, полученных ДСК в предыдущие годы. У ряда компаний есть утвержденные мэрией проекты, рассчитанные вплоть до 2008 года. Однако помимо накопленного нынешними лидерами рынка жирка их безразличие к конкурсам может быть объяснено и другими причинами. Например, желанием дискредитировать конкурсную систему. Согласно упомянутому выше постановлению № 494, если на заявленные лоты поступает не более одной заявки, они снимаются с торгов. По словам Виталия Крючкова, только на первых четырех конкурсах на этом основании было снято пять участков. В таких условиях конкурсная комиссия не сможет обеспечить заявленных темпов жилищного строительства, что, естественно, поставит под удар реформу господина Шанцева. Однако результаты первых конкурсов (см. график) эту перспективу не подтверждают.
Возможен другой прогноз. Не исключено, что в ближайшее время денежные конкурсы будут отменены. По данным "Ъ", соответствующее решение мэра сейчас лоббируется строительными компаниями, заинтересованными в возобновлении схемы долевого строительства. К сожалению, господин Ресин категорически отказался давать "Ъ" интервью на эту тему. Возможно, потому, что ему бы пришлось или лгать, или разглашать информацию о принятом решении, на что санкция мэра, скорее всего, не получена. Валерий Шанцев также долго размышлял, как реагировать на вопрос "Ъ" о возможной отмене конкурсов, но все же ответил. Уже отъезжающая машина чиновника притормозила, он приоткрыл дверь и сказал: "Этого не будет!"
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Интервью
Юрий Росляк
первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитеть департамента экономической
политики и развития
"Выживание ДСК - их личная проблема"
- Представители московских домостроительных комбинатов говорят, что у них нет денег на участие в аукционах на право застройки. Вы знаете об этом?
- Если у ДСК нет собственных средств для оплаты прав застройки участков, никто не мешает им обратиться в банки и получить кредит. Собственно, именно таким образом аккумулирует финансовые средства для участия в аукционах большая часть застройщиков. Учитывая хорошую кредитную историю ДСК, для них это не составит труда.
-Победители конкурсов обязаны сразу заплатить городу за участки, при выполнении же муниципальных подрядов компании получают деньги только после выполнения предусмотренных контрактом работ. Вы считаете справедливой такую схему?
- ДСК находятся в той же ситуации, что и остальные компании - они предлагают городу свои условия, город выбирает лучшие. Появление кассовых разрывов у ДСК кажется мне маловероятным. У комбинатов есть деньги, если их недостаточно - пусть берут кредиты, как и их конкуренты на конкурсах. Если ДСК не смогут конкурировать по городским подрядам с другими компаниями, то это их проблема.
-ДСК всегда обеспечивали строительство муниципального жилья по ценам, близким к себестоимости. Вы не боитесь, что в случае их банкротства выполнять муниципальный заказ будет некому?
- Не пытайтесь драматизировать ситуацию. ДСК не обанкротятся, им просто придется конкурировать с новыми коммерческими организациями, претендующими на муниципальный заказ. Возможно, они потеряют часть рынка. Но город от этого только выиграет - он получит более качественное жилье и по более низким ценам.
Интервью взял ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Интервью
Виталий Крючков
заместитель руководителя конкурсной комиссии
"Конкурсы позволят строить больше муниципального
жилья"
- Насколько выгодна городу новая схема предоставления участков за деньги?
- Выгоднее, чем схема долевого строительства. Ранее город получал 30% построенного жилья. Сейчас на вырученные деньги можно построить в 2,7 раза больше. Новая схема позволяет возвести муниципальные дома в течение одного-двух лет, в то время как при долевой схеме город мог бы рассчитывать на их получение не ранее чем 2,5-3 года. Кроме того, Москва экономит земельные ресурсы. Чтобы обеспечить муниципальное строительство, город сейчас отдает в два раза меньше площадок под коммерческое строительство, чем при долевой схеме.
- При долевой схеме строительства в один и тот же дом селились и очередники, и покупатели квартир. Изменят ли эту ситуацию денежные конкурсы?
- Не думаю, что нам стоит отворачиваться от факта социального и финансового расслоения общества. Оно действительно существует. Понятно, что человек располагающий деньгами, предпочтет жить среди себе подобных. Схема конкурсов устраняет вероятность того, что преуспевающий менеджер, купив квартиру в новостройке, попадет в чуждую ему социальную среду. Коммерческие дома полностью будут продаваться. Муниципальное жилье будет возводиться отдельно.
-В какой степени новая схема предоставления земельных участков может повысить инвестиционную привлекательность строительного рынка Москвы?
- Мы ожидаем значительного всплеска интереса инвесторов к рынку. Помимо перечисленных выше фактов рост интереса инвесторов к участию в жилищном строительстве в Москве определяется и еще одним немаловажным фактором. Сейчас инвесторам предлагается вкладывать деньги в проекты, вся исходно-разрешительная документация (ИРД) для строительства домов полностью подготавливается Москомархитектуры. Раньше заниматься вопросом разработки ИРД и его согласования в городских структурах приходилось застройщикам. Помимо значительных сумм, необходимых для разработки документации, инвесторы теряли время на согласование проектной документации. Сейчас этой проблемы не существует.
Интервью взял ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Интервью
Андрей Паньковский
Первый заместитель гендиректора ОАО ДСК-1
"В случае банкротства ДСК город проиграет"
- Почему ваша компания не участвует в аукционах по продаже земельных участков?
- Участки, которые предлагаются на конкурсах, нам не интересны. Мы готовы принять в них участие, но только тогда, когда будут предложены интересные площадки. Тогда, я думаю, вы и узнаете, в состоянии ли ДСК-1 конкурировать с другими компаниями.
- Ранее домостроительные комбинаты не платили городу за право застройки участка вперед, а расплачивались с ним квадратными метрами после завершения строительства. Сейчас ДСК предлагается платить за землю авансом. Насколько это условие может осложнить работу вашей компании?
- Я не собираюсь лицемерить. Предыдущий порядок предоставления участков, естественно, был для нас более выгоден. Новые правила, конечно, дадут городскому бюджету лишние деньги. Но что потом? ДСК будут вынуждены участвовать в программе коммерческой застройки на пределе своих возможностей. Нам придется брать в банках кредиты под весьма значительные проценты, для того чтобы обеспечить свою победу на конкурсах. Естественно, чтобы отбить эти деньги, нам придется повышать продажную цену возводимого жилья.
- В какой степени жилищное строительство по муниципальному заказу сможет обеспечить загрузку производственных мощностей ДСК?
- Полную загрузку не обеспечит. Дело в том, что если все столичные ДСК будут вытеснены с рынка коммерческого строительства жилья, им придется полностью перейти на выполнение подрядов по строительству муниципального жилья. Но мощности ДСК значительно превосходят объемы муниципального заказа. Нам придется конкурировать между собой, предлагая городу за свою работу цены, которые заставят нас работать в убыток, что рано или поздно окончится банкротством комбинатов. В конечном итоге это приведет к тому, что у столичных властей просто не будет компаний, способных возводить дешевое муниципальное жилье.
Интервью взял ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Интервью
Алексей Шепель
генеральный директор компании S.Holding
"ДСК боятся банков"
-Ваша компания купила ряд участков на конкурсах. Почему московские ДСК не смогли составить вам достойную конкуренцию?
- ДСК не являются девелоперскими компаниями. У них нет серьезных подразделений, занимающихся расчетом инвестиционных рисков и перспектив реализации инвестиционных программ. Они озабочены загрузкой производственных мощностей комбинатов, и только. Естественно, у них существует проблема со свободными инвестиционными ресурсами. Прибегать к помощи банков в отличие от девелоперских компаний они опасаются. Так что их отсутствие на конкурсах или проигрыш другим участникам - не исключение, а закономерность.
- Насколько реально, что программа аукционов по участкам под застройку может быть свернута? И кто может быть в этом заинтересован?
- Это не исключено, и я думаю, что причины вы понимаете лучше меня. Я мог бы
пофилософствовать на тему учета интересов чиновников префектур, стройкойплекса или отсутствия в настоящий момент у Валерия Шанцева реальной фигуры, способной построить столичный стройрынок под себя. Но к реальной жизни умозаключения не будут иметь никакого отношения. Что касается лично меня, то S.Holding как девелоперская компания, естественно, заинтересована в конкурсах.
- Вы входите в Московский международный союз девелоперов. Союз считает, что стройкомпании должны выполнять функции подрядчиков, а инвестиционные риски и прибыль должны ложиться на профессиональных девелоперов. Насколько, на ваш взгляд, является реальной реализация этой схемы в Москве?
- Эта схема является общепринятой во всем мире. В Москве, к сожалению, нет. Если система предоставления земельных участков под застройку на аукционах сохранится, девелоперские функции будут осуществлять именно девелоперы. Если нет, то домостроительные комбинаты по-прежнему будут выполнять одновременно функции инвестора и подрядчика жилищного строительства.
Интервью взял
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ